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成都9部门联合出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》

2020年11月10日 11:57

 成都住房租赁新规

为了促进成都市住房租赁市场健康发展,保护当事人合法权益,成都市再次出招,进一步加强租赁市场管理。

据悉,9月18日,成都市住房和城乡建设局联合中国银保监会四川监管局、成都市互联网信息办公室、成都市发展和改革委员会、成都市公安局、成都市城市管理行政执法局、成都市市场监督管理局、成都市地方金融监督管理局、中国人民银行成都分行营业管理部,9部门联合出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》从“加强从业主体管理”、“加强房源发布管理”、“加强网签备案管理”、“加强租赁资金监管”、“畅通纠纷调处渠道”、“强化部门联合监管”等六个方面,对成都租赁市场的规范管理进行了明确,提出了一系列详细举措。

一、加强从业主体管理

在“加强从业主体管理”方面,《通知》提出,要严格注册登记管理。

从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位和个人,应当依法办理市场主体登记。

从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”,从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。各区(市)县履行企业登记注册职能的部门要及时通过政务数据共享平台等方式将相关市场主体登记信息推送当地住房和城乡建设部门。

破产、倒闭、被吊销营业执照、责令关闭的住房租赁企业的法定代表人、董事、监事等高级管理人员3年内不得担任住房租赁企业的法定代表人、董事、监事等高级管理人员。

二、加强房源发布管理

在“加强房源发布管理”方面,《通知》提出,住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及从业人员发布本市住房租赁房源信息的,应当符合4个条件。

包括依法办理市场主体登记;住房租赁企业和个体工商户已报送开业信息、房地产经纪机构已备案,住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及从业人员数据已入库;未被列入经营异常名录、严重违法失信企业名单或其他被主管部门限制发布房源;已按规定开立住房租赁资金监管账户。

《通知》提出,要规范发布房源信息。

住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户可通过其门店、网络信息平台等渠道发布房源信息,发布房源须满足真实委托、真实状况、真实价格的要求,房屋照片与实际相符,房源位置、用途、面积等信息应当与不动产登记信息一致,不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息,并展示房源核验码。

同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在网络信息平台、门店等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户的从业人员不得以个人名义发布公司受托房源。按规定须开立住房租赁资金监管账户的企业发布房源时应同步发布监管账户信息。

住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户对发布的房源信息应当及时更新,对已出租的房屋,要在房屋租赁合同签订之日起5个工作日内,将房屋信息从门店、网络信息平台等发布渠道上撤除;对委托人取消委托或委托期满的房屋,要在5个工作日内将房源信息从各类渠道撤除。

《通知》还提出,网络信息平台应当通过成都住房租赁交易服务平台核验房源信息发布主体资格;不得允许住房租赁企业、房地产经纪机构和个体工商户的从业人员以个人名义发布公司受托房源;

个人发布本人房源的,应对发布者身份进行核验,个人受托发布他人房源的,网络信息平台应收存委托书,且发布房源数量不得超过10套(间),对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人,应当核实发布主体经营资格;

对申请进入平台发布房源信息的住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员真实有效身份进行审查、登记,建立档案,定期核实更新,以供相关部门备查,对收集的用户信息严格保密;

不得为不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单、被住房和城乡建设和市场监管部门依法限制发布的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。

网络信息平台应当核验房源必要信息,并按照要求审核、管理房源发布信息。通过成都住房租赁交易服务平台进行房屋权属及相关限制信息核验,并在房源展示页面标识出房源核验码。

网络信息平台应当建立完善平台投诉、举报、申诉和处理机制。在网站首页显著位置公开举报电话,设置举报链接,畅通对虚假房源举报受理途径。

三、加强网签备案管理

在加强网签备案管理方面,《通知》提出,推行合同示范文本,引导当事人规范使用合同示范文本,以及强化租赁登记备案,提高网签备案效率等。

房屋租赁合同订立后30日内,租赁当事人应当向租赁住房所在区(市)县住房和城乡建设部门办理房屋租赁登记备案。经由住房租赁企业、房地产经纪机构成交的房屋租赁合同,应当即时通过成都住房租赁交易服务平台办理网签备案。

住房和城乡建设部门应完善住房租赁交易服务平台,推进与相关企业业务系统联网,为单位、个人提供多渠道、高效便捷的租赁网签备案服务。加强多部门信息共享,利用实人认证、实名认证、电子签名等技术手段,实现网上办、马上办、一次都不跑。

四、加强租赁资金监管

在加强租赁资金监管方面,《通知》提出要设立资金监管账户。

在本市行政区域内通过委托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业开展业务前,应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,并在报送开业信息时提供住房租赁资金监管账户信息。

租赁资金要纳入监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的,租金、押金及利用住房租金贷款获得的资金应存入住房租赁资金监管账户。承租人支付租金周期在3个月以内的,由承租人自主决定是否将租金、押金存入监管账户。存入监管账户的租金按月划转给住房租赁企业使用。

《通知》还提出规范租赁金融业务:

住房租赁企业、房地产经纪机构不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人住房租金贷款业务。不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

商业银行发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

五、畅通纠纷调处渠道

在畅通纠纷调处渠道方面,《通知》提出,首先要落实市场主体责任。

从事住房租赁经营活动的住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台要建立投诉处理机制,在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话,承担租赁纠纷主体责任,妥善处理租赁投诉、化解矛盾纠纷。

还要建立多元调解机制。进一步构建矛盾纠纷多元化解的共治格局,将人民调解、行政调解、司法调解、行业调解等调解机制和法律服务工作者、心理咨询师等专业队伍协同融合,发挥群众工作之家、人民调解委员会、综治中心等平台作用,形成多管齐下、协调联动的化解格局。行业主管部门要完善行政调解机制,加强建章立制,源头管控,多措并举将矛盾纠纷化解在基层。

六、强化部门联合监管

在强化部门联合监管方面,《通知》提出,市场监管部门要依职能加强监管。

具体包括将通过登记的住所(经营场所)无法联系的企业依法列入经营异常名录;将变更公司法定代表人、股东、董事、监事、住所等工商注册信息的住房租赁企业列入重点监管对象;依法查处住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台发布虚假广告等违法违规行为等。

此外,根据《通知》,住房和城乡建设部门应依职能加强监管。包括,完善成都住房租赁交易服务平台,为房源发布主体和当事人提供房源核验服务;对存在违规发布房源信息的住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及其从业人员,采取约谈告诫、发布风险提示、暂停房源发布、暂停网签备案、扣减信用分、列入机构黑名单等措施等等。


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2020年06月27日 17:18

前海蛇口自贸片区“非违规不干预”管理模式

“在外商投资准入上,除各地已有的‘准入前国民待遇、负面清单管理’外,片区拟创新提出‘非违规不干预’的管理模式,探索实施国际投资自由。”4月28日,备受关注的《深圳经济特区前海蛇口自由贸易试验片区条例(草案)》(以下简称“条例”)首次提交深圳市人大常委会审议,拟在未来高标准高质量建设自贸片区。拟对港澳跨境服务贸易实行“负面清单”管理此次审议的前一天,恰逢前海蛇口自贸片区挂牌5周年。之所以此时提请审议,深圳市政府表示,制定“条例”可及时让一批可复制可推广的经验法定化,并以特区立法护航片区建设,破除片区发展的制度性障碍。在改革创新上,“条例”拟进行一系列创新。除了在外商投资准入上提出“非违规不干预”的管理模式外,针对目前CEPA协议项下对港澳投资者待遇,多采用正面清单的现状,拟创新规定在片区推动对港澳跨境服务贸易负面清单管理,以促进粤港澳大湾区经贸交流,进一步扩大开放。对于符合改革方向但暂时不具备条件立即实施的创新措施,“条例”拟规定进行探索,为创新提供立法依据。比如,拟探索对港澳企业自贸片区内投资取消所有准入限制条件,探索适应境外股权投资和离岸贸易发展的税收政策。拟对境外投资者逐步取消或放宽准入限制在对外开放上,“条例”拟重点在投资、建筑市场和专业人才上进一步扩大开放。其中,在投资上,既拟对境外投资者逐步取消或者放宽准入限制措施,又拟对港澳企业探索取消所有准入限制条件。在建筑市场上,拟允许香港政府机构公开发布的公共工程承包商名册中的承包商可参加片区的建筑工程施工建设。这是对国家相关法规做了变通规定,对香港开放了片区的建筑工程市场。在专业人才上,拟规定具有境外职业资格的金融、会计、建筑、规划、设计、专利代理等服务领域专业人才,经备案后可在片区内提供服务,其境外从业经历可视同境内从业经历,有利于吸引境外专业人才参与片区建设。此外,“条例”还特别深化了深港合作,拟推动片区与港澳开展基金、保险、银行等金融产品跨境交易,探索单一通行证制度,构建产品互认、资金互通、市场互联机制;拟明确香港保险公司可在片区设立保险服务中心,处理香港保单在内地的咨询、理赔、续保等服务。片区管委会或将承担教卫文体等社会职责由于已立足于新的历史起点,在自贸片区管理体制上,“条例”拟授权片区管委会按规定承担教卫文体等有关社会职责。事实上,这是此次立法争议的焦点之一,但仍被提出的理由有:一是虽然现有编制文件未赋予管委会上述职责,但实际它却承担了国家、省、市不断下放的社会管理职责;二是管委会致力于构建国际一流的营商环境,这不仅包括土地开发、基础设施建设等硬件环境改善以及经济领域行政管理效能提升,还包括运用在教育、医疗、文化等社会管理领域高标准规划、优质项目引进等手段,为在区企业和个人提供优质的公共服务。因此,赋予这一职责,将让管委会更充分地承接下放事权,更自主地探索城市基层治理新模式,更好发挥粤港澳大湾区合作发展引擎作用。“从整体上看,‘条例’制度设计是从片区实际出发,与《中国(广东)自由贸易试验区条例》有具体细化衔接的内容,是可行的。但人大建议自贸片区社会管理职责坚持属地管辖为主,并进一步厘清管委会与辖区政府关于这一职责的分工,明确各自管理的边界,避免出现权责不清、互相推诿的现象。”深圳市人大常委会经济工委主任何锐军说。【记者】张玮

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